Unatoč značajnom porastu prosječnih plaća u Bosni i Hercegovini od 2020. godine, cijene stanova rasle su još brže, što je dovelo do situacije u kojoj prosječna mjesečna plaća danas ne može kupiti ni pola kvadrata stana u novogradnji. Zapanjujuće je da, usprkos ovakvoj nepovoljnoj dinamici, prodaja stanova na tržištu ne opada, što agencije za nekretnine objašnjavaju postojanjem “organskog dijela tržišta” koji funkcionira neovisno o cijenama. Kupovna moć građana BiH je neusporedivo slabija od prosjeka Europske unije, s tek 40 posto kupovne moći prosječnog stanovnika Francuske ili Njemačke, prema podacima Svjetske banke.
Za kupnju stana od 60 četvornih metara u BiH potrebno je između 400 i 700 prosječnih mjesečnih plaća, ovisno o lokaciji. Ova je računica, međutim, temeljena na potpuno nerealnim pretpostavkama: da osoba ne jede, ne plaća režije, nema djecu, ne koristi automobil niti troši išta drugo, već 100 posto plaće svaki mjesec odvaja za stan. Pritom se zanemaruju kamate, porezi, javnobilježnički troškovi, opremanje i troškovi kredita, kao i pretpostavke da cijene stanova ne rastu, plaće ne padaju, nema inflacije i nepredviđenih troškova.
Unatoč ovim izazovima, tržište nekretnina ostaje aktivno. Amela Ljuhar-Hadžijahić, direktorica agencije Kvart nekretnine Sarajevo, objašnjava da se transakcije odvijaju zbog životnih okolnosti. Mlađi parovi i obitelji s djecom traže veći stambeni prostor, dok starije osobe prodaju veće nekretnine i sele se u manje, funkcionalnije. Ova temeljna potreba za adekvatnim stambenim prostorom osigurava kontinuirani promet bez obzira na kretanje cijena.
Potražnju dodatno potiču kupnja za najam, štednja u nekretninama te ograničena ponuda kvalitetnih stanova. Značajan udio kupaca, oko 30 posto, čini dijaspora, koja se često fokusira na novogradnju i investicijske nekretnine. Ipak, najveći dio tržišta, približno 70 posto, i dalje čini lokalno stanovništvo. Lokalni kupci obično financiraju kupnju prodajom postojeće nekretnine uz manji stambeni kredit, ili pak cjelokupnu kupnju rješavaju putem kredita, što je najzastupljeniji model financiranja prve nekretnine. S druge strane, investicijske nekretnine se najčešće kupuju vlastitim sredstvima, poput ušteđevine, sredstava ostvarenih prodajom druge nekretnine ili nasljedstvom, uz znatno manju zastupljenost kreditnog zaduženja.
Usporedba s Njemačkom jasno ilustrira disproporciju. Iako su nominalne cijene stanova u Njemačkoj gotovo dvostruko više od sarajevskih, prihodi su tamo više nego trostruko veći. Posljedično, prosječnom plaćom u Njemačkoj može se kupiti oko 65 posto više stambenog prostora nego prosječnom plaćom u BiH. Dok je u Bosni i Hercegovini potrebno oko 2,5 prosječne plaće za kupnju jednog kvadratnog metra stana, u Njemačkoj je to oko 1,5 plaća. To objašnjava zašto se stanovi u BiH smatraju “preskupima u odnosu na plaće”, čak i kada su njihove nominalne cijene kvadrata niže nego u zapadnoj Europi.
